Τρίτο μπλόκο από το ΣτΕ στην εκτός σχεδίου δόμηση

Νέα απόφαση του ανώτατου δικαστηρίου βάζει φρένο στην έκδοση οικοδομικών αδειών

Από τον
Βασίλη Παπακωνσταντόπουλο

Σκληραίνει τη στάση του κατά της εκτός σχεδίου δόμησης το Συμβούλιο της Επικρατείας, «ναρκοθετώντας» τον σχεδιασμό του υπουργείου Περιβάλλοντος για την αναβίωσή της. Σε νέα απόφαση το δικαστήριο ακύρωσε οικοδομική άδεια σε οικόπεδο χωρίς «πρόσωπο» σε κοινόχρηστη οδό στην Αρτα, επισημαίνοντας ότι η απαγόρευση δόμησης σε τέτοια οικόπεδα ισχύει για το σύνολο των εκτός σχεδίου περιοχών της χώρας. Πρόκειται για την τρίτη απόφαση του ΣτΕ από την αρχή του έτους, με συνέπεια ουσιαστικά να έχει «παγώσει» κάθε οικοδομική δραστηριότητα σε εκτός σχεδίου περιοχές, οι υπηρεσίες δόμησης να μην εκδίδουν άδειες δόμησης και οι πολίτες να βλέπουν την περιουσία τους να απαξιώνεται.

Σε αυτό το πλαίσιο το ΥΠΕΝ αναζητεί μεταβατικές λύσεις μέχρι να ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός της χώρας. Σύμφωνα με πληροφορίες, η ρύθμιση που ετοιμάζει προβλέπει την προσωρινή κατ’ εξαίρεση αναγνώριση κοινόχρηστης οδού με βάση τις αεροφωτογραφίες του Ιουλίου του 1977 μέχρι να εναρμονιστεί η νομολογία του ΣτΕ για το κοινόχρηστο οδικό δίκτυο με ειδικό Προεδρικό Διάταγμα. Ο χαρακτηρισμός μιας οδού ως κοινόχρηστης είναι καταρχάς απαραίτητη πολεοδομική προϋπόθεση για τη δομησιμότητα των γηπέδων στην εκτός σχεδίου περιοχή, ενώ αποτελούν διαχρονικά προβλήματα η διαφορετική αντιμετώπιση και η ερμηνεία του.

Μέχρι σήμερα δεν έχουν αναγνωριστεί ως κοινόχρηστοι πολλοί δρόμοι που έχουν κατασκευαστεί από τους δήμους, είναι ασφαλτοστρωμένοι και έχουν και δίκτυα κοινής ωφέλειας. Οι δρόμοι αυτοί, σύμφωνα με προηγούμενη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (848/2018), θεωρούνται ιδιωτικοί και απαγορεύεται η οικοδόμηση των οικοπέδων που έχουν πρόσωπο σε αυτές και έχουν εμβαδόν μικρότερο των 4 στρεμμάτων.

Σε κάθε περίπτωση, όποια ρύθμιση θα πρέπει πρώτα να λάβει την έγκριση του Μεγάρου Μαξίμου, το οποίο είχε ανάψει κόκκινο φως στην προηγούμενη απόπειρα του υπουργείου λίγο προτού κλείσει η Βουλή για τις εκλογές της 21ης Μαΐου. Η σχετική διάταξη ήταν έτοιμη από τον υφυπουργό Περιβάλλοντος Νίκο Ταγαρά, όμως το Μέγαρο Μαξίμου είχε βάλει «φρένο» στη ρύθμιση, αδειάζοντας ουσιαστικά τον αρμόδιο υφυπουργό. Η απόφαση να μην κατατεθεί τελικά η σχετική διάταξη διατηρεί τα τεράστια προβλήματα που παρατηρούνται στην έκδοση οικοδομικών αδειών σε εκτός σχεδίου περιοχές. Μετά και τη νέα απόφαση του ΣτΕ, ο κ. Ταγαράς σχεδιάζει εκ νέου τη ρύθμιση, φιλοδοξώντας να δώσει λύση σε ένα πρόβλημα που είναι σε εκκρεμότητα άνω των 100 ετών.

Προς αυτή την κατεύθυνση το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας θα προτείνει, σύμφωνα με πληροφορίες, να γίνεται κατ’ εξαίρεση αναγνώριση κοινόχρηστης οδού με βάση τις αεροφωτογραφίες της 27ης Ιουλίου του 1977. Για το έτος αυτό υπάρχουν αεροφωτογραφίες, ώστε να κρίνουν οι υπηρεσίες τι ήταν τότε κοινόχρηστος δρόμος και με βάση κάποια κριτήρια να χαρακτηριστούν οι εν λόγω δρόμοι μεταβατικά κοινόχρηστοι, μέχρι να ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός. Παράλληλα, η ηγεσία του ΥΠΕΝ εξετάζει τα δεδομένα που έχει θέσει το ΣτΕ για όσα οικόπεδα δημιουργήθηκαν από 31/5/1985 μέχρι 31/12/2003 και έχουν «πρόσωπο» σε δρόμο που δημιουργήθηκε πριν από το 1977, αναζητώντας λύση πιθανόν μέσω της δυνατότητας σύνδεσής τους με αναγνωρισμένο κοινόχρηστο οδικό δίκτυο. Από το 2003 κι έπειτα, ο νόμος θέτει ως προϋπόθεση τα τέσσερα στρέμματα και «πρόσωπο» 25 μέτρων σε αναγνωρισμένη οδό για δόμηση σε εκτός σχεδίου οικόπεδα. Οριστική λύση αναμένεται να δοθεί σε μεγάλο βαθμό μέσα από την αναγνώριση οδών, πρόγραμμα όμως που βρίσκεται ακόμα στα πρώτα στάδια και αναμένεται να ολοκληρωθεί στα τέλη του 2025.

Τελευταία ακύρωση σε οικόπεδο χωρίς «πρόσωπο» στην Αρτα

Στον «αέρα» χιλιάδες ιδιοκτησίες

Στον «αέρα» βρίσκονται χιλιάδες ιδιοκτησίες σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλεως μετά την πρόσφατη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας, την τρίτη από την αρχή του έτους. Ειδικότερα, με την απόφαση του Ε’ Τμήματος (αρ. 1206/23) το ανώτατο δικαστήριο ακύρωσε εκδοθείσα οικοδομική άδεια σε εκτός σχεδίου περιοχή της Αρτας, τονίζοντας για ακόμη μια φορά ότι από το 1985 η Πολιτεία απαιτεί τα οικόπεδα να έχουν «πρόσωπο» σε κοινόχρηστη οδό για λόγους δημόσιου συμφέροντος, χωρίς να συναρτά την υποχρέωση αυτή με την «ηλικία» του οικοπέδου. «Τα εκτός σχεδίου γήπεδα που δημιουργήθηκαν πριν από την έναρξη ισχύος του ν. 3212/2003, διεπόμενα από τις διατάξεις του Π.Δ. της 24-31.5.1985, όπως αυτό είχε αρχικά, είναι δομήσιμα εφόσον διαθέτουν, μεταξύ άλλων, πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) νομίμως υφιστάμενο και μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση» επισημαίνεται στην απόφαση.

Παράλληλα, απορρίπτει την ερμηνεία ότι προϋφιστάμενο του ν. 3212/2003 ακίνητο που δεν διαθέτει «πρόσωπο» σε κοινόχρηστη δημόσια οδό ήταν οικοδομήσιμο σύμφωνα με τις διατάξεις του Π.Δ. της 24-31.5.1985 περί εκτός σχεδίου δόμησης κατ΄ εφαρμογή του κανόνα αρτιότητας των 4 στρεμμάτων (χωρίς «πρόσωπο» σε εγκεκριμένη οδό). Με την αναφορά αυτή το ΣτΕ έρχεται να κλείσει οριστικά το ενδεχόμενο να θεωρούνται άρτια οικόπεδα χωρίς «πρόσωπο» που δημιουργήθηκαν πριν από το 2003.

Ουσιαστικά επιβεβαιώνει το σκεπτικό της ακυρωτικής απόφασης (Ολομέλεια ΣτΕ 176/2023) για οικοδομική άδεια στην Πάτμο, ότι προκειμένου να επιτρέπεται η δόμηση στα εκτός σχεδίου ακίνητα, αυτά πρέπει να διαθέτουν «πρόσωπο» σε κοινόχρηστο χώρο (οδό), ο οποίος υφίσταται νομίμως και δεν έχει προκύψει από ιδιωτική βούληση. Με αφορμή υπόθεση στην Πάτμο, το ανώτατο δικαστήριο έκρινε ότι δεν αρκεί το ελάχιστο εμβαδόν των 4 στρεμμάτων, αλλά απαιτείται, ήδη από το 1985, και η ύπαρξη «προσώπου» σε κοινόχρηστο δρόμο για την ανέγερση ακινήτου. Στο ίδιο μήκος κύματος είχε κινηθεί και η δεύτερη απόφαση του ΣτΕ για την κατασκευή αγροτικής αποθήκης σε μη άρτιο γήπεδο στη νότια Εύβοια, με το δικαστήριο να βάζει φρένο στην ανέγερση αγροτικών κτιρίων, κατά παρέκκλιση, σε εκτός σχεδίου περιοχές.