Πόσο θα κοστίσει στους ιδιοκτήτες η τακτοποίηση αυθαίρετων κτισμάτων!

Από τον
Βασίλη Παπακωνσταντόπουλο

Τα κομπιουτεράκια βγάζουν ακόμα μία φορά οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων για να υπολογίσουν πόσο θα τους κοστίσει η τακτοποίηση. Το σχέδιο νόμου του υπουργείου Περιβάλλοντος προβλέπει ακόμα πιο ευνοϊκούς όρους για όσους έχουν ακίνητα με πολεοδομικές παραβάσεις, στέλνοντας το μήνυμα ότι «αν τώρα το δηλώσεις, λιγότερα θα πληρώσεις και θα το σώσεις».

Το ειδικό πρόστιμο μειώνεται, το ίδιο και το παράβολο, προβλέπονται σημαντικές εκπτώσεις του προστίμου για ευπαθείς κατηγορίες πολιτών, ενώ αποκτούν δυνατότητα υπαγωγής και μεγάλα αυθαίρετα που είχαν αποκλειστεί σε όλους τους προηγούμενους νόμους. Σε γενικές γραμμές, ισχύει ο κανόνας «όσο πιο παλιό το αυθαίρετο τόσο πιο φθηνή η νομιμοποίηση».

Οι πολίτες πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί όταν θα υποβάλουν την αίτηση υπαγωγής, καθώς ένα λάθος στην τιμή ζώνης ή στον χρόνο ανέγερσης του κτίσματος μπορεί να εκτοξεύσει το πρόστιμο. Ποιοι όμως μπορούν να τακτοποιήσουν το αυθαίρετό τους πληρώνοντας μόνο 500 ευρώ; Ποιοι δικαιούνται έκπτωσης; Ποιες είναι οι ημερομηνίες-κλειδί; Ποιες υπερβάσεις δόμησης παίρνουν… συγχωροχάρτι; Πώς θα τακτοποιηθούν τα μεγάλα αυθαίρετα; Τι ισχύει για τα αυθαίρετα που ξεφύτρωσαν μετά τις 28 Ιουλίου του 2011; Η «κυριακάτικη δημοκρατία» επιχειρεί να δώσει απαντήσεις σε όλα αυτά τα ερωτήματα και να φωτίσει τις κυριότερες πτυχές του υπό διαβούλευση νομοσχεδίου. Ενός νομοσχεδίου που… κρύβει επίσης δύο νέες επιβαρύνσεις για τους ιδιοκτήτες ακινήτων. Η μία αφορά την υποχρέωση έκδοσης πιστοποιητικού νομιμότητας για οποιαδήποτε δικαιοπραξία και η άλλη τη συμπλήρωση φακέλου για την «Ταυτότητα Κτιρίου», διαδικασία που θα γίνεται με την επίβλεψη μηχανικού.

Το σχέδιο νόμου θα βρίσκεται σε δημόσια διαβούλευση έως τις 22 Σεπτεμβρίου και στόχος της ηγεσίας του ΥΠΕΚΑ είναι να πάρει τον δρόμο προς τη Βουλή και να ψηφιστεί εντός του Οκτωβρίου. Ο νόμος Καλαφάτη (4178/2013) εξακολουθεί να ισχύει έως τις 8 Οκτωβρίου και όσοι έχουν υπαχθεί σε αυτόν (ή στους προηγούμενους νόμους) χωρίς να έχουν πληρώσει όλες τις δόσεις μπορούν να μεταφερθούν στον νέο νόμο, υποβάλλοντας ηλεκτρονικά νέα δήλωση, με συμψηφισμό των καταβληθέντων ποσών. Τα ποσά των προστίμων που έχουν καταβληθεί θα αφαιρούνται από την τελευταία δόση και τις αμέσως προηγούμενες έως ότου ολοκληρωθεί ο συμψηφισμός. Σε περίπτωση πάντως που μετά τον υπολογισμό του προστίμου με τον νέο νόμο προκύψει ότι τα ήδη καταβληθέντα ποσά υπερβαίνουν το ποσό του προστίμου, αυτά δεν θα επιστρέφονται. «Κόκκινη γραμμή» παραμένει η 28η Ιουλίου 2011, καθώς κανένα αυθαίρετο που έχει ανεγερθεί μετά την ημερομηνία αυτή δεν νομιμοποιείται.

Προθεσμίες

Ο νέος νόμος, λοιπόν, αναμένεται να τρέξει από τον επόμενο μήνα και η υπαγωγή σε αυτόν θα είναι εφικτή έως τις 8 Οκτωβρίου του 2018. Το πρόστιμο θα καταβάλλεται σε 80 μηνιαίες δόσεις, θα εξοφλείται δηλαδή σε βάθος επταετίας. Σε περίπτωση εφάπαξ καταβολής έως την τελευταία εργάσιμη ημέρα του επόμενου μήνα της ημερομηνίας υπαγωγής, παρέχεται έκπτωση 20% επί του συνολικού ποσού του προστίμου, ενώ σε περίπτωση καταβολής 30% του προστίμου σε έναν μήνα από την υπαγωγή παρέχεται έκπτωση 10% επί του προστίμου. Αντίθετα, σε περίπτωση μη εμπρόθεσμης καταβολής του ποσού της μηνιαίας δόσης, το ανεξόφλητο ποσό της δόσης προσαυξάνεται κατά 1% για κάθε μήνα καθυστέρησης.

Μειωμένα πρόστιμα προβλέπονται για όσους σπεύσουν να υπαχθούν στη νέα ρύθμιση. Ειδικότερα, το ενιαίο ειδικό πρόστιμο μειώνεται κατά 20%, εφόσον το αυθαίρετο μπει στη ρύθμιση έως τις 08/02/2017 και κατά 10%, εφόσον υπαχθεί από τις 09/02/2017 έως τις 08/08/2017. Αντίθετα, το ενιαίο ειδικό πρόστιμο αυξάνεται κατά 10%, εφόσον το αυθαίρετο υπαχθεί στη ρύθμιση από τις 09/08/2017 έως τις 08/02/2018 και κατά 20%, εφόσον μπει μετά τις 09/02/2018.

Σε μια προσπάθεια να προσελκύσει όσο το δυνατόν περισσότερους ιδιοκτήτες αυθαιρέτων, το ΥΠΕΚΑ μειώνει στο μισό το παράβολο που καταβάλλεται για την υπαγωγή στη ρύθμιση. Μοναδική εξαίρεση, η υψηλή κατηγορία για ιδιοκτησίες άνω των 5.000 τ.μ. Συγκεκριμένα, το παράβολο διαμορφώνεται σε 250 ευρώ για αυθαιρεσίες έως 100 τ.μ., σε 500 ευρώ για αυθαιρεσίες 100-500 τ.μ., σε 1.000 ευρώ για αυθαιρεσίες 500-2.000 τ.μ., σε 4.000 ευρώ για αυθαιρεσίες 2.000-5.000 τ.μ., ενώ παραμένει σταθερό στα 10.000 ευρώ για αυθαιρεσίες άνω των 5.000 τ.μ. Σημειώνεται ότι το παράβολο δεν επιστρέφεται σε καμία περίπτωση.

Με 500 ευρώ

Οπως στον ισχύοντα νόμο, έτσι και στο υπό διαβούλευση νομοσχέδιο περιλαμβάνονται αυθαίρετα και πολεοδομικές παρεμβάσεις που μπορούν να τακτοποιηθούν μόνο με ένα παράβολο 500 ευρώ. Μάλιστα, οι κατηγορίες που τυγχάνουν αυτής της ευνοϊκής αντιμετώπισης διευρύνονται. Ειδικότερα, με 500 ευρώ εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης:

α) Αυθαίρετες κατασκευές σε κτίριο με αποκλειστική χρήση κατοικίας, που υφίσταντο προ του έτους 1975 (ολοκλήρωση προ της 09/06/1975). Στις περιπτώσεις που έχει συσταθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, η υπαγωγή υποβάλλεται υποχρεωτικώς ανά διηρημένη ιδιοκτησία.
β) Αυθαίρετες μικρές παραβάσεις (ανεξαρτήτως αριθμού). Πρόκειται για προσθήκες μόνωσης εξωτερικά στις όψεις, αλλαγές των διαστάσεων των εξωστών έως 10%, αλλαγή έως 10% των διαστάσεων των ανοιγμάτων, κατασκευή πέργολας, οικίσκων για αντλητικές εγκαταστάσεις, εργασίες διαμόρφωσης εδάφους, ύψους έως ένα μέτρο, αλλαγές στις εξωτερικές διαστάσεις του περιγράμματος του κτιρίου έως 5% (εφόσον δεν μεταβάλλεται η επιφάνεια άνω του 2%) κ.λπ.
γ) Διαφορετική διαμερισμάτωση ορόφου.
δ) Διαφορετική χωροθέτηση των θέσεων στάθμευσης αυτοκινήτων.
ε) Αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από κύριο σε κύριο χώρο και από βοηθητικό σε βοηθητικό.
στ) Κατοικίες που έχουν κατασκευαστεί πριν από το 1983 και βρίσκονται σε στάσιμους οικισμούς (χωρίς πληθυσμιακή αύξηση), οι οποίοι απέχουν 5 χλμ. από τη θάλασσα ή από χιονοδρομικά κέντρα.

Πράσινο για μεγάλες υπερβάσεις δόμησης, συγχωροχάρτι σε μικρές

Με το υπό διαβούλευση νομοσχέδιο μπορούν να τακτοποιηθούν ακόμα και αυθαίρετα με υπερβάσεις δόμησης και κάλυψης άνω του 40%. Αυτό θα γίνει μέσω της μεταφοράς συντελεστή δόμησης, έναν θεσμό που ενεργοποιείται ύστερα από πολλά χρόνια. Η μεταφορά δεν θα αφορά μόνο διατηρητέα και ρυμοτομούμενα ακίνητα, αλλά κάθε ακίνητο στο οποίο αποστερήθηκε το δικαίωμα δόμησης για περιβαλλοντικούς ή άλλους λόγους. Οι τίτλοι μεταφοράς συντελεστή θα μπορούν να μεταφερθούν ουσιαστικά οπουδήποτε και θα επιτρέπεται στις περιοχές που έχουν οριστεί ως Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή, με την αύξηση του ισχύοντος συντελεστή να εξαρτάται από τις χρήσεις που επιτρέπονται σε κάθε Ζώνη.

Υπάρχουν και κάποιες μικρές υπερβάσεις δόμησης, οι οποίες θεωρούνται αποδεκτές αποκλίσεις, δεν συνιστούν αυθαιρεσίες και δεν απαιτούν αναθεώρηση της οικοδομικής αδείας (ή διόρθωση – τροποποίηση των τίτλων κτήσης). Κοινώς, δεν πληρώνουν ούτε πρόστιμο ούτε παράβολο. Πρόκειται για:

α) Υπερβάσεις έως 2% στις περιμετρικές διαστάσεις του κτιρίου από τις αναγραφόμενες στην οικοδομική άδεια ή την άδεια δόμησης, μετρούμενες σε διαστάσεις κτίστη (φέρων οργανισμός και στοιχεία πλήρωσής του χωρίς επιχρίσματα – επενδύσεις).
β) Αποκλίσεις επί εμβαδομετρήσεων οικοπέδων που έχουν συμπεριληφθεί σε διοικητικές πράξεις και δικαιοπραξίες εν γένει. Οι αποκλίσεις θα πρέπει είναι ποσοστού ±5% για οικόπεδα εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ή εντός ορίων οικισμού και ποσοστού ±10% για τα εκτός σχεδίου οικόπεδα.

Χαράτσι σε όλες τις δικαιοπραξίες και για την Ταυτότητα Κτιρίου!

Το πολυνομοσχέδιο καθιστά υποχρεωτική την έκδοση από μηχανικό πιστοποιητικού νομιμότητας του ακινήτου για οποιαδήποτε δικαιοπραξία. Αυτό πρακτικά σημαίνει νέο χαράτσι για πολίτες και επιχειρήσεις, αφού μέχρι σήμερα η συγκεκριμένη βεβαίωση ήταν απαραίτητη για κάθε δικαιοπραξία εν ζωή (πώληση, γονική παροχή και δωρεά), πλέον όμως θα ζητείται ακόμα και για ενοικιάσεις καταστημάτων, μεταβιβάσεις επιχειρήσεων ή αποδοχές κληρονομιάς.

Συγκεκριμένα, στο νομοσχέδιο αναφέρεται ότι καμία μεταβίβαση ή εκμετάλλευση αυθαιρέτου (πώληση ή ενοικίαση), αλλά ούτε γονική παροχή, αποδοχή κληρονομιάς, δωρεά θα μπορεί να γίνει, εάν δεν έχει νομιμοποιηθεί.

«Απαγορεύεται και είναι απολύτως άκυρη η μεταβίβαση ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο, στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης» επισημαίνεται χαρακτηριστικά.

Εξαιρέσεις

Από τη συγκεκριμένη διάταξη εξαιρούνται αυθαίρετα που υφίσταντο προ του 1955 και εκείνα που είχαν απαλλαγεί από την κατεδάφιση με τους νόμους 720/1977, 1337/1983, 1512/1985, 3399/2005 ή έχει περατωθεί η διαδικασία διατήρησης, σύμφωνα με τις διατάξεις των νόμων 3775/2009, 3843/2010 και για το χρονικό διάστημα που προβλέπεται σε αυτές. Επίσης, εξαιρούνται τα αυθαίρετα για τα οποία έχει περατωθεί η διαδικασία καταβολής του ενιαίου ειδικού προστίμου ή έχει καταβληθεί ποσοστό 30% του συνολικού ποσού προστίμου ή του σχετικού παραβόλου, βάσει των νόμων 4014/2011 και 4178/13.
Η δεύτερη… κρυφή επιβάρυνση που κρύβεται στις σελίδες του νομοσχεδίου είναι το κόστος για τη δημιουργία της Ταυτότητας Κτιρίου. Πρόκειται για τον φάκελο που περιλαμβάνει όλα τα στοιχεία ενός κτιρίου (οικοδομική άδεια, σχέδια, πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης, μελέτη στατικής επάρκειας, δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αυθαιρέτων κ.λπ.). Η στόχευση του νόμου είναι σωστή, καθώς η Πολιτεία θα αποκτήσει επιτέλους σαφή εικόνα για όλα τα κτίρια, νόμιμα και αυθαίρετα. Ακόμα μία φορά όμως μετακυλίει το κόστος στους πολίτες, καθώς η συμπλήρωση του φακέλου για την Ταυτότητα Κτιρίου θα γίνεται ηλεκτρονικά, με τη βοήθεια επιβλέποντος μηχανικού. Αυτό φυσικά συνεπάγεται αμοιβή για τον μηχανικό και άρα επιπλέον επιβάρυνση για τους ιδιοκτήτες ακινήτων.

Τα δημόσια κτίρια και οι χώροι συνάθροισης κοινού (νοσοκομεία, σχολεία, θέατρα κ.ά.) είναι υποχρεωμένα να συμπληρώσουν την Ταυτότητα Κτιρίου εντός τριετίας (έως το 2019), οι ιδιοκτήτες σπιτιών, γραφείων, ιατρείων, καταστημάτων, γραφείων ελεύθερων επαγγελματιών και χώρων παροχής υπηρεσιών εντός πενταετίας (έως το 2021), ενώ οι ιδιοκτήτες αποθηκών και αποθηκευτικών χώρων εντός οκταετίας (έως το 2024).

Για ποιους ισχύουν τα μειωμένα και για ποιους τα αυξημένα πρόστιμα

Πέρα από τις εκπτώσεις, προβλέπονται μειώσεις προστίμων για διάφορες κατηγορίες αυθαιρέτων και πολεοδομικών παραβάσεων. Ετσι, για αυθαίρετα που ανεγέρθηκαν από το 1983 έως το 1993 θα καταβάλλεται το 60% του προστίμου, έναντι 80% που ισχύει σήμερα.
Για υπόγεια, σοφίτες, πατάρια, εξώστες κ.λπ. που δεν αποτελούν αυτοτελείς χώρους θα καταβάλλεται το 30% του προστίμου που αναλογεί, έναντι 50% σήμερα.
Επίσης, όσοι ολοκληρώσουν τις προβλεπόμενες εργασίες στατικής ενίσχυσης θα έχουν έκπτωση από 30% έως 60%, ανάλογα με τη σεισμική επικινδυνότητα της κάθε περιοχής. Μειωμένο πρόστιμο θα πληρώσουν και όσοι έχουν εκτός σχεδίου αυθαίρετα. Με τον νόμο Καλαφάτη το πρόστιμο είχε συντελεστή 2, τουτέστιν ήταν διπλάσιο.

Από τον Οκτώβριο ο συντελεστής πέφτει στο 1,3 για υπέρβαση δόμησης έως 100 τ.μ., στο 1,5 για υπέρβαση 100-200 τ.μ., στο 1,7 για αυθαίρετα 200-500 τ.μ., ενώ παραμένει στο 2 μόνο για παρανομίες άνω των 500 τ.μ. Μείωση κατά 40% των προστίμων έχουμε και σε αυθαίρετα που βρίσκονται σε περιοχές όπου εκκρεμεί η πολεοδομική μελέτη ένταξης της περιοχής στο σχέδιο πόλης.

Στο σχέδιο νόμου του ΥΠΕΚΑ κυριαρχούν τα μειωμένα πρόστιμα, υπάρχουν όμως και κάποιες κατηγορίες αυθαιρέτων για τις οποίες τα πρόστιμα τακτοποίησης αυξάνονται.

Ποιες είναι αυτές οι κατηγορίες; Τα αυθαίρετα που βρίσκονται σε προστατευόμενες περιοχές (όπου δεν απαγορευόταν η εκτέλεση οικοδομικής εργασίας κατά τον χρόνο εκτέλεσης της αυθαίρετης κατασκευής ή η χρήση κατά την εγκατάσταση της αυθαίρετης χρήσης), σε παραδοσιακούς οικισμούς ή τμήματα πόλης και δύο οικοδομικά τετράγωνα από τη θάλασσα. Για τα κτίσματα αυτά το πρόστιμο προσαυξάνεται με συντελεστή περιβαλλοντικής επιβάρυνσης 20%.

Εκπτώσεις σε ανέργους, αναπήρους, πολυτέκνους και υπερχρεωμένους!

Το νέο σχέδιο νόμου διατηρεί και διευρύνει ακόμα περισσότερο τις διευκολύνσεις και τις γενναίες εκπτώσεις για ευαίσθητες κοινωνικές ομάδες. Ειδικότερα, «παγώνουν» για δύο χρόνια οι δόσεις του προστίμου για τους μακροχρόνια ανέργους και τους δικαιούχους κοινωνικού εισοδήματος αλληλεγγύης, οι οποίοι θα πληρώσουν μόνο το παράβολο. Αναστολή ενός έτους από την καταβολή των δόσεων του ενιαίου ειδικού προστίμου καθιερώνεται και για υπερχρεωμένο φυσικό πρόσωπο που έχει υπαχθεί στον νόμο Κατσέλη και η κύρια κατοικία έχει εξαιρεθεί από την εκποίηση με δικαστική απόφαση. Οι μακροχρόνια άνεργοι θα καταβάλλουν το 30% του προστίμου για την τακτοποίηση της κύριας κατοικίας τους, ενώ οι δικαιούχοι του κοινωνικού εισοδήματος το 20%.
Από κει και πέρα, το 15% του προστίμου θα πληρώνουν άτομα με ποσοστό αναπηρίας 80% και άνω, καθώς και πρόσωπα που επιβαρύνονται φορολογικά από αυτά, με ατομικό εισόδημα έως 40.000 ευρώ ή οικογενειακό εισόδημα έως 60.000 ευρώ. Αντίστοιχα, το 20% του προστίμου θα καταβάλλουν άτομα με αναπηρία (ΑμεΑ), με ποσοστό αναπηρίας 67% και άνω, καθώς και πρόσωπα που επιβαρύνονται φορολογικά από αυτά, με ατομικό εισόδημα έως 18.000 ευρώ ή οικογενειακό εισόδημα έως 24.000 ευρώ. Το 20% του προστίμου θα πληρώνουν επίσης οι παλιννοστούντες ομογενείς και οι μόνιμοι κάτοικοι της Θράκης. Ολες οι προαναφερόμενες εκπτώσεις αφορούν την τακτοποίηση της κύριας κατοικίας.

Οσον αφορά τους πολυτέκνους, θα πληρώνουν το 20% όσοι έχουν ατομικό εισόδημα έως 40.000 ευρώ ή οικογενειακό εισόδημα έως 80.000 ευρώ για την κύρια κατοικία. Για δευτερεύουσα κατοικία έως 80 τ.μ. θα καταβάλλουν το 50% του προστίμου. Αντίστοιχα, το 30% θα πληρώνουν οι τρίτεκνοι με ατομικό εισόδημα έως 25.000 ευρώ ή οικογενειακό εισόδημα έως 40.000 ευρώ για κύρια κατοικία. Το ίδιο ισχύει και για τις μονογονεϊκές οικογένειες.